Avaliação comparativa

Descrição

Etapas para Elaborar um PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) de Imóveis Baseado na RESOLUÇÃO-COFECI N° 1.066/2007 (Publicada no D.O.U. de 29/11/07, Seção 1, págs. 191/192) (com Ato Normativo COFECI nº 001/2011) e na NBR 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2 que trata no seu item 10.1 sobre Laudo de Avaliação Completo.


CONSIDERAÇÕES IMPOTANTES PARA LEVANTAMENTO DE HONORÁRIOS DO PERITO AVALIADOR


1. Planejamento

Definição do objetivo: Identificar a finalidade da avaliação (compra, venda, desapropriação, garantia, etc.).
Identificação do bem avaliado: Reunir informações sobre o imóvel, como localização, características físicas, documentação e uso.

Escolha da metodologia: Optar pela metodologia comparativa direta de dados de mercado, com tratamento estatístico por fatores.

2. Inspeção e coleta de dados do imóvel

Visita ao local: Verificar características físicas e estado de conservação.
Registro fotográfico e descrição detalhada: Registrar todos os elementos do imóvel e seu entorno.
Levantamento documental: Verificar a matrícula do imóvel, IPTU, zoneamento e outras documentações pertinentes.

3. Pesquisa de mercado

Identificação de amostras: Coleta de dados de imóveis similares (amostras) que estejam à venda ou tenham sido transacionados recentemente.

Critérios de seleção: Escolher imóveis com características comparáveis (localização, tipologia, área, etc.).
Fontes de dados: Utilizar anúncios, cartórios, corretores locais e plataformas digitais.

4. Análise estatística e homogeneização

Tratamento dos dados:
Analisar a representatividade da amostra coletada.
Identificar discrepâncias e outliers.

Fatores de homogeneização:

Aplicar ajustes para nivelar as características dos imóveis comparados ao imóvel avaliado, considerando:

Localização.

Se houver edificações, construções e/ou benfeitorias é necessário coletar dados:

Área construída e terreno.
Padrão construtivo e estado de conservação.
Presença de benfeitorias adicionais.
Estatística descritiva: Calcular medidas como média, mediana e desvio-padrão, para suportar o grau de precisão da análise.

5. Cálculo do valor de mercado

Aplicação da metodologia:
Ajustar os valores das amostras pela homogeneização.
Utilizar medidas centrais para determinar o valor final estimado.

Análise do grau de fundamentação e precisão:

Determinar a confiabilidade do resultado com base no tamanho e qualidade da amostra.
Informar o grau de precisão (baixa, média ou alta), conforme a ABNT NBR 14.653-2.

6. Elaboração do PTAM

Estrutura do parecer técnico:

Introdução: Finalidade e objeto da avaliação.
Metodologia: Justificar a escolha da metodologia e descrever os procedimentos adotados.
Caracterização do imóvel: Informações detalhadas do bem avaliado.
Descrição das amostras: Detalhar os imóveis comparativos e os fatores de ajuste.
Tratamento estatístico: Apresentar cálculos e análise descritiva.
Conclusão: Apresentar o valor de mercado estimado e o grau de precisão.
Anexos:

Fotos do imóvel avaliado.

Documentação consultada.

Tabela de dados comparativos e cálculos.
Gráficos e mapas de localização, se necessário.

7. Revisão final e entrega

Conferir se o parecer técnico atende à ABNT NBR 14.653-2 e à Resolução COFECI 1066.
Garantir clareza, objetividade e adequação ao objetivo.

Assinar e entregar o documento ao solicitante.
Essas etapas garantem que o PTAM seja fundamentado, transparente e aceito em qualquer contexto judicial ou extrajudicial.

Quer saber quanto vale seu imóvel?
Fale comigo e peça seu orçamento:

Contato:

José Dias - Corretor de Imóveis
CRECI/CE 11582F

(88) 99261-5410